Comprei um imóvel, mas não registrei. Posso perdê-lo por dívidas do antigo dono?

---

No Brasil, é bastante comum que pessoas adquiram imóveis por meio de contrato de promessa de compra e venda, sem que o negócio seja imediatamente levado a registro no cartório de imóveis. Seja por razões financeiras, burocráticas ou até mesmo por falta de informação, muitos compradores passam anos exercendo a posse de um imóvel sem formalizá-lo registralmente.

O que poucos sabem é que, mesmo nessas situações, a lei e a jurisprudência garantem proteção ao promitente comprador de boa-fé, especialmente quando, depois de anos, o imóvel é surpreendido por uma penhora decorrente de dívida de quem já não é mais seu dono de fato.

Esse tipo de cenário, infelizmente recorrente, é regulado por importantes entendimentos do Superior Tribunal de Justiça (STJ), entre os quais se destaca a Súmula 84, que afirma:

'’É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda de compromisso de compra e venda, ainda que desprovido de registro''.

Isso significa que, mesmo que a promessa de compra e venda não esteja registrada, aquele que detém a posse legítima do imóvel pode se defender por meio dos chamados embargos de terceiro, caso seja surpreendido com a penhora do bem. O que se exige, nesse caso, é que a posse tenha sido adquirida de forma regular, anterior à dívida que originou a execução, e com boa-fé.

A boa-fé, aliás, é presumida em nosso ordenamento jurídico. O adquirente só perde essa proteção se ficar demonstrado, de forma clara, que ele sabia da existência de ação judicial ou da situação de insolvência do vendedor no momento da compra. É exatamente o que estabelece a Súmula 375 do STJ: '’O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente''. Esse entendimento foi reforçado em julgamento repetitivo do STJ (Tema 243), que fixou: se não havia penhora registrada e não há prova de má-fé, não se pode presumir que o comprador agiu de forma dolosa.

Assim, a segurança jurídica deve ser preservada, protegendo aquele que confiou na aparência de legalidade e agiu dentro da normalidade contratual. Além disso, é importante lembrar que a promessa de compra e venda, ainda que sem registro, é negócio jurídico válido, com eficácia obrigacional. Ela transfere ao comprador o chamado direito aquisitivo, que pode ser defendido judicialmente, inclusive contra credores do promitente vendedor.

O Código de Processo Civil assegura expressamente que, se alguém sofre constrição judicial sobre bem que possui de forma legítima, pode se defender por meio dos embargos de terceiro (art. 674). E, caso consiga demonstrar a origem lícita da posse e a ausência de má-fé, a penhora deve ser levantada.

Essa proteção é fundamental para garantir que o sistema jurídico não penalize quem agiu corretamente, confiou em documentos válidos, e assumiu de boa-fé todas as responsabilidades decorrentes da aquisição de um imóvel. Em suma, o ordenamento jurídico brasileiro reconhece que o direito à posse e à propriedade não pode ser desconsiderado apenas por uma ausência formal de registro, quando estiver presente a boa-fé, a anterioridade da aquisição e a inexistência de indícios de fraude.